Банки всё чаще выдают ипотеку, которую заемщики будут закрывать уже после выхода на пенсию, следует из данных ЦБ, которые изучили «Известия». По итогам 2025 года почти каждая пятая новая ссуда была оформлена с плановым погашением в возрасте 70–75 лет — это значительно выше нынешнего пенсионного возраста. В итоге заемщикам придется либо досрочно закрывать кредит, либо продавать жилье, либо еще долго работать после выхода на пенсию. Банки рассчитывают на то, что большинство таких кредитов будет погашено раньше установленного срока. Почему эта ставка может не сыграть и что делать заемщикам, чтобы подстраховаться, — в материале «Известий».

Насколько выросла доля ипотеки с погашением в пожилом возрасте

Доля заемщиков с плановым погашением ипотеки в возрасте 70–75 лет в общем объеме выдач во втором полугодии 2025-го составила 19% против 17% в первом полугодии, следует из данных Банка России. Всего за год банки оформили 966 тыс. ипотечных кредитов, из которых 661 тыс. пришлась на вторую половину года. Таким образом, около 178 тыс. заемщиков, получивших ипотеку в прошлом году, могут закрывать ее в возрасте, когда им будет за 70.При этом в целом доля заемщиков, которые будут выплачивать жилищный кредит после 60 лет, еще выше и сейчас составляет около 65% от общего объема выдач. Это связано с тем, что в последние годы заемщики активно оформляли ипотеку на 25–30 лет: в 2025 году на такие сроки пришлось более половины жилищных кредитов.

При этом средний срок ипотечных займов постепенно сокращается, отметила директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина. По ее словам, на это повлияли снижение ставок по рыночным программам и увеличение доли базовой ипотеки в портфеле банка.

Ранее «Известия» подсчитали, что при рыночной ставке 17–18% годовых брать ипотеку на максимальный срок невыгодно. Сокращение периода кредита с 30 до 25 лет позволяет снизить переплату почти на 20%, тогда как ежемесячный платеж увеличивается менее чем на 1%.

Основная причина длинных сроков — льготные ипотечные программы, отметил директор департамента розничных продуктов Абсолют Банка Виталий Костюкевич. При низкой ставке увеличение срока позволяет заметно уменьшить ежемесячный платеж, поэтому заемщики не всегда стремятся закрыть такие кредиты досрочно.

Главный риск такой ситуации связан с возможным снижением доходов после выхода заемщика на пенсию, отметили в пресс-службе ЦБ. При этом ежемесячный платеж по ипотеке останется прежним, что может осложнить обслуживание кредита.

Банки при этом устанавливают собственные ограничения по возрасту заемщиков. В ПСБ и Абсолют Банке максимальный возраст заемщика на дату окончания кредита не должен превышать 70 лет, а в Банке Новиком — 65 лет.

Ограничивать выдачу ипотеки с максимальным сроком погашения в пожилом возрасте ЦБ не планирует, уточнили в пресс-службе регулятора. Основными факторами риска остаются низкие первоначальные взносы и высокая долговая нагрузка.Какие риски создает ипотека на пенсии

Потеря привычного уровня заработка после завершения трудовой деятельности может создать сложности с обслуживанием кредита, поскольку пенсионные выплаты в России существенно ниже зарплат, объяснила директор рейтингов финансовых институтов НРА Наталия Богомолова.

Сейчас средняя пенсия в России составляет около 25 тыс. рублей, тогда как средняя зарплата — около 100 тыс. рублей. Таким образом, пенсионные выплаты замещают примерно четверть прежнего дохода.

В будущем ситуация может дополнительно осложниться из-за демографических изменений: по прогнозу Росстата, к 2046 году численность населения может сократиться до 138,8 млн человек, а доля граждан старше трудоспособного возраста — увеличиться с 24,5% в 2023-м до 26,9% в 2045-м. Это повысит нагрузку на пенсионную систему, которая зависит от взносов работающего населения.

Одним из способов повысить будущий уровень доходов могут стать накопления в негосударственных пенсионных фондах. Однако для заемщиков, которые выплачивают ипотеку на 25–30 лет, более приоритетной задачей часто становится сокращение долговой нагрузки.

— Без зарплаты, дохода супруга, аренды или накоплений долговая нагрузка из-за выхода на пенсию может вырасти в два-три раза, — подчеркнул аналитик Freedom Global Владимир Чернов.

Банки при выдаче кредитов со сроком погашения в 70–75 лет не учитывают будущий пенсионный доход как основной источник выплат, поэтому заемщик может столкнуться с проблемами при погашении кредита, уточнила Наталия Богомолова. В некоторых случаях единственным решением может стать продажа квартиры для закрытия долга. Кроме этого, можно либо продолжать работать после наступления пенсионного возраста, либо закрыть долг раньше срока.Почему важно закрывать ипотеку досрочно

Главная задача заемщиков с длинным сроком кредита — не рассчитывать только на будущую пенсию и заранее планировать снижение долговой нагрузки. При этом банки понимают, что большинство клиентов не будет выплачивать ипотеку исключительно по графику, отметил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.

— Заплатить две-три стоимости квартиры, стоимость которой и так завышена, — это явно не то, что планируют делать заемщики, — отметил эксперт.

Однако закредитованность россиян сейчас высока, поэтому темпы досрочных погашений замедляются, а риски возрастают, уточнил Юрий Беликов.

В Центробанке считают, что при выдаче кредитов с погашением в 70–75 лет банки, вероятно, рассчитывают на более быстрое закрытие ипотеки. Фактически такие кредиты обычно погашаются примерно за 9–10 лет.

Однако рассчитывать на обязательное досрочное погашение наивно, считает Владимир Чернов. Сейчас значительная часть ипотеки оформлена по низким льготным ставкам, поэтому заемщикам иногда выгоднее сохранять свободные средства на вкладах, чем направлять их на досрочное закрытие кредита. Даже сокращение срока с 30 до 20 лет оставляет выплаты до 60–65 лет, когда доходы уже могут начать снижаться.

Поэтому заемщикам, которые планируют выплачивать ипотеку после выхода на пенсию, стоит заранее поставить цель закрыть кредит хотя бы за пять–десять лет до окончания трудовой деятельности, заключил Владимир Чернов. Важно иметь финансовую подушку минимум на шесть ежемесячных платежей, страховать жизнь и трудоспособность, а премии, налоговые вычеты и часть роста доходов направлять на уменьшение долга.При досрочном погашении заемщик может выбрать сокращение платежа или срока кредита. Если финансовая нагрузка остается комфортной, выгоднее уменьшать именно срок: в этом случае платеж сохраняется, но итоговая переплата снижается.Также заемщикам не стоит рассчитывать только на пенсионный доход, заключила Наталия Богомолова. Выгоднее максимально быстро погашать кредит в самый дорогой период, а при снижении ключевой рассматривать рефинансирование оставшейся задолженности по более низкой ставке.