«Эффект Долиной» начал работать в обратную сторону. Если в 2025 году суды поддерживали покупателей квартир, проданных под влиянием мошенников, лишь в 41% случаев, то в 2026-м — уже в 85%. Перелом произошел после декабрьского решения Верховного суда, выяснили «Известия». Самих таких споров за последние полтора года было около 150, но каждый из них бьет по доверию ко вторичному рынку. Насколько теперь защищен покупатель и можно ли исключить риск остаться без квартиры и денег — в материале «Известий».

Как суды защищают покупателей квартир

В августе 2024 года мошенники убедили певицу Ларису Долину продать квартиру в Хамовниках и перевести деньги на «безопасный счет». Жилье за 112 млн рублей тогда купила Полина Лурье.

Когда обман раскрылся, певица обратилась в суд. Первые инстанции вернули ей недвижимость, в результате чего покупательница осталась и без квартиры, и без денег. После этой истории широкое распространение получил термин «эффект Долиной». Так стали называть случаи, когда продавцы пытаются через суд вернуть недвижимость, объясняя, что заключили сделку под влиянием мошенников. Однако в декабре 2025-го Верховный суд отменил эти решения и сохранил жилье за Лурье.

На фоне таких споров положение покупателей несколько лет ухудшалось. В 2023 году суды принимали решения в их пользу в 70% случаев, в 2024-м — уже в половине, а в 2025-м — лишь в 41%. Но после того, как была опубликована позиция Верховного суда, тенденция развернулась: в 2026-м доля таких решений выросла до 85%, следует из июльского исследования Института экономической политики им. Е.Т. Гайдара о рынке вторичной недвижимости («Известия» изучили его).

При этом для всего рынка проблема пока остается небольшой. За 2025 год и I квартал 2026-го авторы исследования насчитали около 150 подобных споров. Однако даже единичные случаи подрывают доверие к праву собственности: человек рискует лишиться законно купленного жилья из-за обстоятельств, за которые отвечал продавец, отмечается в работе.

Верховный суд фактически усилил защиту добросовестных покупателей, пояснил руководитель адвокатского кабинета «Ваш адвокат» Алексей Журавлев. Но автоматической она не будет. Чтобы сохранить недвижимость, приобретателю нужно доказать, что перед сделкой он проявил должную осмотрительность: проверил жилье и не знал об основаниях для ее оспаривания.

В Минюсте «Известиям» рекомендовали обратиться за комментарием в Верховный суд. Редакция направила запрос.Что может пойти не так при покупке жилья

Несмотря на решение ВС, полной определенности у покупателей нет. Эксперты Института Гайдара называют две слабые точки. Первая — психолого-психиатрическая экспертиза. Если она показывает, что продавец в момент сделки не понимал своих действий, такой вывод крайне сложно оспорить. Поэтому он часто становится главным аргументом для признания договора недействительным.

Вторая проблема — отсутствие единых признаков добросовестности приобретателя. Суд может решить, что человек должен был заметить странности продавца. Поэтому важны все детали покупки — осмотр жилья, цена и передача ключей, поясняют авторы исследования.

В одном из приведенных в докладе споров Верховный суд опирался на выводы экспертизы о состоянии продавца. Но сыграла роль и профессия покупателя: он возглавлял агентство недвижимости, а значит, должен был обратить внимание на подозрительно низкую стоимость квартиры, сочла коллегия.

В другом случае покупательница не осмотрела жилье, затем не получила ключи и не въехала. Ее представитель не смог объяснить, как вообще состоялась эта сделка. Суд учел пожилой возраст и слабое здоровье собственницы, признанной потерпевшей по уголовному делу о мошенничестве, говорится в исследовании.Авторы работы считают, что причина таких споров — не пробелы в законе, а его неодинаковое применение. Поэтому менять форму договора купли-продажи не нужно. Следует уточнить применение статьи 177 в Гражданском кодексе и закрепить единые критерии осмотрительности покупателя.

Российское законодательство можно дополнить одним из двух механизмов, которые уже применяются в Европе, считает директор Центра доказательной экспертизы Института Гайдара Екатерина Папченкова. Первый действует в Италии и Нидерландах: если покупатель был добросовестным, сделку нельзя отменить даже в том случае, когда продавец заключил ее под влиянием психического расстройства.

Другой подход используют Германия и Франция. Там договор может быть оспорен, но приобретатель сохраняет жилье до полного возврата уплаченной суммы. Продавец получает недвижимость обратно только после того как рассчитается с покупателем. В России можно закрепить один из этих вариантов, чтобы человек не рисковал одновременно лишиться и квартиры, и денег, считает эксперт.

Но телефонные мошенники — не единственный источник риска. Судебный юрист Илья Васильчук перечислил и другие причины: неспособность продавца понимать свои действия, его заблуждение, нарушения при прежних сделках с жильем, а также права наследников, прописанных граждан и несовершеннолетних владельцев долей.

Адвокат Алексей Журавлев также часто сталкивается с оспариванием сделок из-за отсутствия согласия супруга на продажу общего имущества или проблем с бывшими жильцами, которые выписались из квартиры, но сохранили право ею пользоваться.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Чтобы суд признал покупателя добросовестным, важно доказать, что он всё проверил. Адвокат Алексей Журавлев рекомендует пройти несколько шагов:

— Сначала нужно изучить оригиналы документов продавца: договоры приватизации, дарения или купли-продажи. Затем — заказать выписку из ЕГРН и проверить собственников, доли, ипотеку, аренду и ограничения.

— Нужно изучить историю квартиры за последние три-пять лет. Если объект перепродавали несколько раз за год или его цена ниже рыночной на 20% и более, это повод насторожиться. Игнорирование таких сигналов суд может счесть недобросовестным подходом.

— Также стоит запросить справки из психо- и наркодиспансеров, проверить паспорт владельца через «Госуслуги», а доверенность представителя — в реестре Федеральной нотариальной палаты. Архивная выписка из домовой книги покажет, кто сохранил право жить в квартире. Аресты и запреты следует искать через сервисы ФССП и Росреестра.

Директор программы ФМЦ повышения финансовой грамотности населения ИГСУ РАНХиГС Нина Гукасова рекомендует также проверить долги, исполнительные производства и судебные разбирательства продавца.

Если продавец утверждает, что не понимал своих действий, ему нужно подтвердить такое состояние именно на момент сделки медицинскими данными и экспертизой. Уклонение от нее может привести к отказу в иске, отметила эксперт.

Против покупателя могут сыграть заниженная цена, перевод денег третьим лицам, подозрительные посредники или заметное давление на владельца. Эти признаки способны показать, что человек знал об обмане. Ни одна проверка не дает полной гарантии, но собранные документы укрепят его позицию, подчеркнула Нина Гукасова.

Если договор всё же признают недействительным, стороны должны вернуть полученное: продавцу — квартиру, покупателю — деньги. Отказ в возврате средств возможен лишь в исключительных случаях, добавила она.

Таким образом, решение Верховного суда усилило позиции покупателей, но не сделало их неуязвимыми. Пока закон не гарантирует, что при отмене сделки человеку сначала вернут деньги и только потом заберут квартиру, одной записи в ЕГРН недостаточно. Покупателю приходится заранее собирать доказательства того, что он тщательно проверил и жилье, и продавца.