Недвижимость. Долевой договор: осторожность не помешает.

Долевое строительство — это выгодный метод решить квартирный вопрос и приобрести недвижимость. Особенности такого метода заключается в том, что Вы вносите только определенный первоначальный процент от стоимости жилья, а всю оставшуюся часть выплачиваете в течение определенного срока равными долями.
Множество вопросов вызывает договор долевого строительства (договор долевого участия в строительстве). В судебной практике договор долевого строительства нередко квалифицируют как договор о совместной деятельности. Но данная точка зрения заслуживает критического подхода.

1 апреля этого года федерального закона №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ". Авторы закона, пытаясь защитить права приобретателей жилья, максимально ужесточили порядок взаимоотношений дольщиков с застройщиками, переложив на последних всю степень ответственности за строительство.
Строительные компании возмущены этим введением.
Стоит отметить, что сам по себе закон назрел. Все больше граждан становилось жертвами мошенников и просто несостоятельных компаний. До появления соответствующего закона отношения между застройщиками и участниками долевого строительства регламентировались лишь общими положениями гражданского кодекса, чем нередко пользовались мошенники.

В договоре долевого участия стороны — застройщик и граждане-дольщики преследуют разные цели. Гражданин — участник долевого строительства — рассчитывает приобрести в собственность квартиру, а застройщик организует процесс строительства с целью получения прибыли от продажи квартир. В отношениях долевого строительства отсутствует признак совместного несения рисков и справедливого участия в прибылях, характерный для простого товарищества. В договоре участия в долевом строительстве отсутствует признак соединения вкладов, присущий товариществу, соинвестированию. Вклады дольщиков могут объединяться только через застройщика. Ведение общих дел дольщиков находится в компетенции инвестиционной компании, участвующей в долевом строительстве многоквартирных домов.

Договор о долевом строительстве заключается в основном в виде отдельного соглашения застройщика с каждым дольщиком, а договор простого товарищества основан на согласовании воль всех участников договора. Наконец, на все имущество, полученное от ведения совместной деятельности, товарищи имеют право общей долевой собственности. У гражданина-дольщика по окончании строительства возникает право собственности на отдельные квартиры, режим долевой собственности распространяется лишь на общее имущество многоквартирного дома (лестничные клетки, лифты, земельный участок).

Хотя нередко граждане-дольщики именуются как соинвесторы, нельзя квалифицировать договор долевого участия и как инвестиционный договор, поскольку последний регулирует принципиально иную сферу деятельности, нежели долевое строительство.

Отдельного внимания заслуживает и договор ипотеки в сфере кредитования под покупку жилья, по которому с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента погашения кредита приобретенная квартира считается находящейся в залоге у кредитора по договору целевого кредитования участника долевого строительства. Кредитование участников долевого строительства требует более подробной законодательной регламентации в целях защиты прав граждан-заемщиков. К сожалению, не редкими являются ситуации, когда договор ипотечного кредита содержит условия, вводящие гражданина в заблуждение, а на проверку приводит к невозможности погашения кредита и, соответственно, к потере квартиры.

Как показывает статистика, долевое строительство является одной из самых наиболее востребованных сфер общественных отношений.
Автор: Татьяна Иванова
Источник публикации: Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»,
www.expert-russia.ru www.expertufa.ru
E- mail: expertufa@yandex.ru
Единая Информационная Служба: (347) 223-3-223
Новости www.expert-russia.ru
10.01.2008
Клиенские истории: в поисках идеальной квартиры
В Сочи начался выкуп земель под строительство объектов Олимпиады-2014
«Дирекция строительства» будет создана в Москве
Изменены правила выдачи субсидий из федерального бюджета на оплату жилья и коммунальных услуг
Американский кризис на ипотечном рынке не оказал влияния на Россию
В Пермском крае за год построят 935 тыс. кв. метров жилья
Зарубежная недвижимость: чем удивил 2007-й
Подорожает ли жилье после сертификации услуг риэлторов?
ЗПИФы — единственно доступная недвижимость
5 хитростей опытного арендатора
Дешевый участок — повод для подозрений, а не для радости
Панель, кирпич или монолит — за чем будущее?