«Рыночный» налог на недвижимость, то есть основанный именно на рыночных ценах квартир, домов и земельных участков, а не на условных ценах БТИ, будет введен в России в 2011-2012 годах. Большая часть населения перемен не заметит, кое для кого налог даже снизится. За счет чего?

Чиновники объясняют: «Должно произойти перераспределение налоговой нагрузки, поскольку налоги на элитное жилье могут существенно увеличиться». Намерение благое. Но не исключено, из числа тех, которыми вымощена дорога в ад — налоговый.

Предложения обложить повышенным налогом элитную недвижимость обсуждаются в России уже лет десять. За нее выступают и депутаты от КПРФ, и единороссы, и чиновники, и, главное, — простые граждане. Причины такого единодушия очевидны. Легальные и нелегальные бизнесмены, оборотни в погонах и в гражданском охотно вкладывают свое «левые» доходы именно в недвижимость. Прогрессивная шкала подоходного налога у нас не прижилась, так хоть через налоги на недвижимость эту публику можно было бы заставить делиться доходами с государством.

Покойный ныне академик Львов даже подсчитал, что если обложить рыночным налогом (на уровне американских ставок) земли на Рублево-Успенском шоссе в Подмосковье, где сотка до кризиса стоила 200 тысяч долларов, государство получало бы с них в год 2 миллиарда долларов. Петербургские пригороды, впрочем, не сильно от Москвы отстали – найти в престижном районе коттедж с небольшим участком дешевле, чем за миллион долларов, весьма проблематично. И в городах хватает элитного жилья, купленного владельцами явно не на последние деньги.

Еще один аргумент в пользу налога на недвижимость – зарубежная практика. Там этот налог успешно собирается (от него по понятным причинам трудно отвертеться), и он служит основой местных бюджетов.

На первый взгляд, от новой инициативы Минфина — сплошные плюсы. Минусы же могут оказаться в том, как именно будет прописан новый налог. Казалось бы – все просто. У кого недвижимость стоит, к примеру, больше миллиона долларов – тот и платит за нее по повышенной ставке. Но – кто будет оценивать?

Профессиональный риэлтер может совершенно по-разному оценить квартиры даже в одном доме. У одних – вид из окон на Неву, у других – на мусорную площадку, у одного – пентхаус, у другого – первый этаж. В итоге одинаковые по площади квартиры могут отличаться в цене раза в два. Отсюда и вопрос: кто будет оценивать всю петербургскую и областную недвижимость? Риэлтеры из агентств? Налоговые инспекторы? И кто даст гарантию их объективности?

Другая проблема – кто и как будет отслеживать изменение цен. К примеру, до кризиса стоимость двухкомнатной панельки доходила до 100 тысяч долларов. Сейчас ее цена – тысяч 70. И по какой ставке платить налог за прошлый год? Заново вызывать оценщиков? Тогда кто оплатит их недешевые услуги?

В общем, дело оценки и переоценки недвижимости обойдется стране едва ли не дороже, чем все поступления от нового налога. Да и суды будут завалены спорами по оценке.

Другой подводный камень – в социальных аспектах. Предположим, порог цены, с которой вступают в силу повышенные ставки – все тот же миллион долларов. Но в Петербурге сплошь и рядом ситуации, когда старики-ветераны живут где-нибудь в центре, и их квартира по рыночным ценам стоит миллиона два. Платить налог по предлагаемой Минфином ставке – 0,5 процента от рыночной цены, то есть 10 тысяч долларов в год, старичкам не под силу. Выселять их за долги куда-нибудь в хрущевки в Колпино – не гуманно, они, может, здесь с войны живут. И что с ними делать?

Разумеется, местные власти такой категории населения дадут льготы — вплоть до полного освобождения от этого налога. Но тогда что помешает владельцам роскошных квартир и особняков прописать у себя пенсионеров, освободив от налога и себя? Властям придется вводить ценз оседлости: сколько лет человек должен прожить в одной квартире, чтобы получить льготу. А если пенсионер недавно переехал, например, детям, а потом, в силу какой-то трагедии, остался один?

Другая ситуация – с землей. Под Петербургом в хороших местах сотка земли в прошлом году стоила 50 тысяч долларов. Но на этих землях наряду с владельцами новых особняков живет в своих избах обычный деревенский народ. Он по каким ставкам будет за свои сотки платить? Закон-то должен быть для всех один.

Под повышенное налогообложение, по планам Минфина, могут попасть владельцы более чем одного жилья – двух квартир, квартиры и дома. Но сплошь и рядом ситуации, когда второе жилье – это просто квартира или дом в деревне, оставшийся от родителей. Дети-наследники продавать эту недвижимость не хотят – у них свои дети подрастают. Но и платить за вторую квартиру налог по ставке 0,5 процента рыночной стоимости они иногда просто не могут. Те же самые проблемы возникнут, если налог будут брать за «излишки» жилой площади. Доживает одинокий пенсионер век в трехкомнатной квартире – с него будут брать рыночную ставку за две лишние комнаты.

Страны Запада в этом плане разительно от нас отличаются. У них насыщенный рынок жилья и мобильное население. Если кому-то не по карману оказывается налог на недвижимость – человек без проблем находит себе жилье дешевле и спокойно переезжает. Там нет и такой привязанности к одному месту («здесь жил и здесь помереть хочу»), нет проблем с выбором вариантов и жуликов-риэлтеров, которые могут пенсионера вообще без квартиры оставить.

Наверное, России все же нужен прогрессивный налог на недвижимость. Он справедлив, легко собираем, он заставляет крутиться местные власти, которым прямой интерес привлечь на свою территорию как можно больше богатых жильцов. Но его нужно будет настолько тщательно проработать, столько деталей и аспектов учесть, что за оставшиеся два года сделать это в принципе невозможно. И потому велик риск, что в итоге мы получим просто очередное повышение налогов – для всех или почти всех. Потому что затевать всю эту кутерьму ради того, чтобы остаться при своих – то есть без прибавки в бюджет, Минфин бы не стал.