Изменить всю систему защиты участников сделок, а не ограничиться отдельными техническими поправками в законы придется депутатам, чтобы преодолеть последствия «казуса Долиной», сообщил aif.ru управляющий партнёр компании «Русяев и партнёры», юрист Илья Русяев.

Сплошная фикция

Кассационную жалобу на решение по делу об отмене продажи квартиры артистки Ларисы Долиной Верховный суд рассмотрит в четверг, 27 ноября. Ранее звезда добилась судебной отмены сделки, заявив, что находилась под воздействием мошенников, которым еще и отдала все полученные деньги. Несостоявшийся покупатель Полина Лурье не приобрела жилье и лишилась всей суммы. Она обжаловала этот вердикт, первая попытка завершилась неудачей, теперь дело дошло до высшей инстанции.

«История со сделкой Ларисы Долиной показывает, что нормы Гражданского кодекса (ГК) России о недействительности сделок сталкиваются с ситуациями, на которые они не рассчитаны, — говорит Русяев. — Покупатель передал оплату полностью, однако после решения суда потерял и квартиру, и деньги: суд сослался на нарушение воли продавца и признал сделку недействительной. Формально статься ГК о расторжении сделок требует взаимного возврата и квартиры, и платежа, но когда деньги ушли по цепочке переводов, исполнить это невозможно, и реституция превращается в юридическую фикцию».

Наиболее сложной ситуация становится в случае, когда продавец объективно не может вернуть деньги, продолжает юрист. Полученная сумма до момента отмены сделки может быть утрачена, например, как в случае с Долиной, передана мошенникам. Если розыск результатов не приносит, то взыскать что-либо с человека просто невозможно, объясняет он.

«Формально есть судебное решение о возврате квартиры, но выполнить его продавец не способен», — констатирует Русяев.

Мнимые записи

Пока все спорят о том, как по-справедливости разрешить эту ситуацию, в Росаккредитации предложили возвращать квартиры бывшим собственникам при отмене сделки только после того, как несостоявшемуся покупателю не вернут всю отданную сумму. А до того момента сохраняться в реестре запись о том, что у жилья собственник все-таки сменился.

«Для внедрения такого механизма нужно менять не только закон о государственной регистрации недвижимости, но и саму конструкцию последствий недействительности сделки в ГК РФ, — считает Русяев. — Сейчас право покупателя считается аннулированным ретроактивно (то есть задним числом), а продавец юридически не переставал быть собственником. Росреестр лишь фиксирует это состояние, а не создаёт его. Если же запись будет удерживаться до момента возврата средств, появится расхождение между материальным правом и сведениями реестра».

Причем запись в реестре, фиксирующая как бы залог квартиры, будет сохранена на неопределенно долгое время. Пока она есть, сделать что-либо с этой недвижимостью практически невозможно. Проблема не исчезает, она остается. Покупатель так и не получает своих денег, а продавец, по сути, теперь живет в чужом доме.

«Возможные направления для изменения законодательства обсуждаются разные: корректировка положений ГК РФ о расторжении сделок, расширение компенсационных механизмов для добросовестных приобретателей, введение дополнительных процедур при сделках с лицами, подверженными внешнему давлению, чтобы суд мог точнее оценивать, понимал ли продавец последствия своих действий, — заключает Русяев. — Но любое решение должно быть встроено в общую систему, а не ограничиваться отдельной технической нормой».