В последние месяцы всё чаще жертвами мошенников, обманывающих пожилых людей, становятся добросовестные граждане, не имеющие прямого отношения к схеме, — они покупают квартиры у пенсионеров, находящихся под влиянием злоумышленников, не зная об этом. Когда продавцы оспаривают сделку в суде, покупатели в результате нередко остаются без средств и без жилья. На чем основываются подобные сценарии и как защититься от таких мошенничеств — в материале «Известий».

Квартирный прецедент

Привлекательная цена, адекватная легенда о продаже, присутствие нотариуса, заверенные договоры — с этого начинаются истории людей, которым не повезло наткнуться на пожилых людей, продающих свои квартиры под влиянием мошенников. Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко назвал «Известиям» несколько схем, которые часто сулят серьезные проблемы покупателям.

Одна из них — «Срочная продажа квартиры по заниженной цене», во время которой злоумышленники предлагают пенсионерам значительно меньшую сумму, чем реальная рыночная стоимость жилья, обещая быструю сделку. После продажи недвижимости от пожилого человека, ожидающего, что ему или вернутся деньги, или продажа квартиры будет фиктивной, поступает заявление о том, что он действовал под давлением мошенников. Это становится сюрпризом для конечных покупателей недвижимости.

«Моя вообще в показаниях и допросе сказала: «При совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут», — говорится в диалоге из чата пострадавших, скриншоты из которого были опубликованы в Telegram-каналах и других социальных сетях.

Другие авторы на скриншотах жалуются, что «их» пожилая продавец также отправила мошенникам 4 млн рублей, которые сняла со счета на работе.

«И всё ей простили, не понимала, что творит… На минуточку, она подделала подписи в чековой книжке и три раза в банк сходила, чтобы снять четыре миллиона! По-моему, она в схеме просто», — говорится в сообщении.

Подобные истории увидели свет недавно, когда стало известно о множестве подобных сценариев. Своеобразным водоразделом, по мнению пострадавших, стало возвращение Ларисе Долиной квартиры, которую она продала под влиянием мошенников. Хамовнический суд удовлетворил ее требования на владение недвижимостью, а не знавшей об этом покупательнице, Полине Лурье, в праве на жилье отказали.

Мошенничество

Недвижимость

Пожилые люди

EN

Выделить главное

Выкл

В последние месяцы всё чаще жертвами мошенников, обманывающих пожилых людей, становятся добросовестные граждане, не имеющие прямого отношения к схеме, — они покупают квартиры у пенсионеров, находящихся под влиянием злоумышленников, не зная об этом. Когда продавцы оспаривают сделку в суде, покупатели в результате нередко остаются без средств и без жилья. На чем основываются подобные сценарии и как защититься от таких мошенничеств — в материале «Известий».

Квартирный прецедент

Привлекательная цена, адекватная легенда о продаже, присутствие нотариуса, заверенные договоры — с этого начинаются истории людей, которым не повезло наткнуться на пожилых людей, продающих свои квартиры под влиянием мошенников. Доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко назвал «Известиям» несколько схем, которые часто сулят серьезные проблемы покупателям.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Сергей Лантюхов

Одна из них — «Срочная продажа квартиры по заниженной цене», во время которой злоумышленники предлагают пенсионерам значительно меньшую сумму, чем реальная рыночная стоимость жилья, обещая быструю сделку. После продажи недвижимости от пожилого человека, ожидающего, что ему или вернутся деньги, или продажа квартиры будет фиктивной, поступает заявление о том, что он действовал под давлением мошенников. Это становится сюрпризом для конечных покупателей недвижимости.

«Моя вообще в показаниях и допросе сказала: «При совершении сделки знала, что она фиктивная и что покупателей потом выгонят, а квартиру вернут», — говорится в диалоге из чата пострадавших, скриншоты из которого были опубликованы в Telegram-каналах и других социальных сетях.

Другие авторы на скриншотах жалуются, что «их» пожилая продавец также отправила мошенникам 4 млн рублей, которые сняла со счета на работе.

Фото: ИЗВЕСТИЯ/Дмитрий Коротаев

«И всё ей простили, не понимала, что творит… На минуточку, она подделала подписи в чековой книжке и три раза в банк сходила, чтобы снять четыре миллиона! По-моему, она в схеме просто», — говорится в сообщении.

Подобные истории увидели свет недавно, когда стало известно о множестве подобных сценариев. Своеобразным водоразделом, по мнению пострадавших, стало возвращение Ларисе Долиной квартиры, которую она продала под влиянием мошенников. Хамовнический суд удовлетворил ее требования на владение недвижимостью, а не знавшей об этом покупательнице, Полине Лурье, в праве на жилье отказали.

Ненастоящий полковник: как мошенники спекулируют на теме военных наград

В МВД предупредили о рассылке военнослужащим фиктивных приказов о награждении

Обманувшая празднует победу

В июле прошлого года Виолетта Мельникова продала свое единственное жилье, чтобы купить квартиру в Санкт-Петербурге, — сделка была проведена через нотариуса, а возможных проблем ничего не предвещало.

— Продавец красноречиво рассказывала о намерении купить загородную фазенду, читала договор без очков и вносила правки. Пока мы ждали ее выписку, она состряпала иск в суд и, как гром среди ясного неба, мы получили иск на признание сделки недействительной, — рассказала «Известиям» Мельникова.

Несмотря на экспертизу, которая признала пожилую женщину полностью вменяемой, хотя и не отдававшей отчет о последствиях своих действий в момент сделки, суд встал на сторону пенсионерки и расторг сделку. Сделанная нотариусом Мельниковой видеофиксация процесса на результат не повлияла.

— На наш вопрос, как она будет отдавать деньги, женщина пояснила, что об этом не думала и думать не собирается. Главное, что ей вернули квартиру, а что будет с нами, ей всё равно. Мы с ребенком на съемном жилье, без денег и возможности приобрести другое, а та, что нас обманула, празднует победу, — поделилась девушка.

Виолетта Мельникова — одна из пострадавших, число которых на сегодняшний день, если верить тематическим чатам, насчитывает более семи десятков. По словам Мельниковой, они не понимают, почему покупатели вынуждены платить за ошибки людей, которые во множестве случаев осознавали свои действия.

Мошеннические волки в шкуре продавца

Как рассказала руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко, мошенники используют два основных сценария для обмана продавцов недвижимости.

В первом сценарии, «Я ловлю преступников», продавец находится на адреналине, в приподнятом настроении, часто считает себя частью спецоперации. Мошенники убеждают его передавать деньги «под контролем», уверяя, что всё вернется, а квартира «никуда не денется».

Во втором, «Кто-то в беде, надо спасать», продавца может выдать волнение или тревога. Чаще всего эти люди находятся в уверенности, что таким образом обеспечат благополучие кого-то из своих близких. Для них действует ультимативная мотивация «или сейчас, или трагедия».

Юрист по банкротству компании «Финансово-правовой альянс» Александр Козлов в разговоре с «Известиями» заявил, что потерпевшими в таких случаях следует признавать обе стороны: как пожилого продавца, введенного в заблуждение, так и добросовестного покупателя, понесшего имущественные потери.

— Главный правовой пробел заключается в совокупности факторов: отсутствии четкого реституционного механизма, сложностях при доказывании добросовестности приобретателя и в несовершенстве правового регулирования оспаривания сделок с пороками воли, — рассказал Козлов.Мотив продажи

В апреле 2022 года в семье Динара Ахмадуллина родился второй ребенок, и к февралю 2023 года они поняли, что их ипотечная квартира стала тесной. В мае появился покупатель, параллельно они начали искать новое жилье. Через популярный сайт они выбрали несколько вариантов и остановились на одном.

— Во время всех встреч продавец вела себя спокойно, непринужденно, не была подавленной или напуганной. На вопросы личного характера отвечала спокойно, — рассказал «Известиям» Динар.

Продавец подтвердила готовность продать квартиру, попросив две недели на выселение. Все документы были предоставлены, и сделка была оформлена через систему безопасных расчетов.

— В назначенный день продавец при нас оплатила квитанцию ЖКХ, при подписании документов также вела себя спокойно, ничего не вызывало сомнений в ее желании продать недвижимость и, как она сама нам говорила, переехать жить в Евпаторию, — поделился Динар.

Однако через неделю риелтор сообщил, что продавец сняла деньги, перевела их мошенникам и больше не отвечала на звонки. Позднее продавец заявила, что подаст в суд на аннулирование сделки. После нескольких судебных заседаний первая психологическая экспертиза показала, что она осознавала свои действия, но уровень ее критического мышления был понижен. На сегодняшний день судебные разбирательства продолжаются уже более двух лет. В повторной экспертизе написано следующее: «… имеет эгоцентричный тип личности, чувство сочувствия к возникшим проблемам покупателя не испытывает, уклоняется от ответов на поставленные вопросы».

— Мотивом продажи являлось предложение телефонных мошенников вернуть ранее переданные продавцом другим телефонным мошенникам 950 тыс. рублей. На вопрос: «Готова ли она вернуть полученные деньги от продажи квартиры?» — она отвечает, что денег у нее нет, — отметил Ахмадуллин.

На третью экспертизу дело еще не отправлено, а Динар Ахмадуллин вынужден арендовать жилье, продолжая выплачивать ипотеку, в то время как продавец продолжает проживать в квартире.

Первым делом потерпевший

Руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко рассказал «Известиям», что если покупатель оказался жертвой такой схемы, первое и самое важное — немедленно заявить о своих правах и зафиксировать факт добросовестности, чтобы защитить интересы на всех этапах.

Необходимо подключить юриста и подать гражданский иск о признании права собственности, а если квартира арестована — оспаривать арест. Шансы на успех увеличиваются, если продавец был в здравом уме, получал консультации и деньги были переведены по безналичному расчету. В таких случаях суды чаще признают покупателя добросовестным и оставляют за ним право собственности.

Основатель агентства «Квадратный метр» и эксперт в недвижимости Марина Бондаренко также советует пообщаться с родственниками продавца, чтобы узнать, в курсе ли они сделки. В некоторых случаях родственники не знают о продаже квартиры их близким.

— Если вы видите, что на вопрос о цели продажи квартиры продавец реагирует агрессивно или уходит от ответа — это сигнал о том, что от покупки данной квартиры стоит отказаться, — рассказала Бондаренко.

Елена Мищенко добавила, что эскроу-счета не могут предотвратить мошенничество в подобных случаях. По ее словам, проблема не в способе расчетов, а в человеческом факторе, — деньги поступают на счет продавца, но далее уходят мошенникам.За молодой счет

В декабре 2024 года Тамерлан Базиев, решив купить квартиру, нашел объявление о продаже жилищной площади в своем доме. После общения с агентом Кариной он договорился о встрече с пожилым продавцом Наумом, который якобы хотел продать квартиру, чтобы уехать в Израиль к сыну. Во время просмотра квартиры молодой человек заметил проблемы с полом и санузлом, но решил продолжить сделку, так как Наум обещал оставить всю мебель и технику. Продавец подтвердил, что хочет продать квартиру за 10,5 млн рублей, и они подписали соглашение о задатке.

Вскоре после того как сделка была оформлена, Наум отказался подписать акт приема-передачи квартиры, а Карина сообщила, что он подал заявление в полицию о мошенничестве, рассказал Базиев «Известиям». После обращения в суд прокурор поддержал сторону продавца, а экспертиза психического состояния Наума показала, что он не мог осознавать последствия своих действий. Суд назначил независимую психолого-психиатрическую экспертизу, и дело было приостановлено.

Базиев подал встречный иск о признании его добросовестным приобретателем. По словам Тамерлана Базиева, адвокат продавца утверждает, что дедушка думал, что является участником схемы по поимке мошенников. При этом на видеозаписи из банка он заявляет, что ни с кем не общается.

Перекрестный огонь для мошенничества

Юрист Елена Королева, специалист по работе с проблемными активами и банкротствам, рассказала «Известиям», что первым и важным шагом является титульное страхование недвижимости, которое обязательно при заключении договора ипотеки. Такая страховка покрывает риск утраты права собственности.

Нотариус, в свою очередь, должен задать вопросы продавцу, разъяснив все последствия сделки. Важно предусмотреть свидетелей сделки, включая агента со стороны покупателя, так как агент продавца может быть не готов свидетельствовать против него. Лучше использовать аккредитив для расчетов, так как банковская ячейка может быть рискованным вариантом.

Елена Мищенко добавила, что сегодня покупатель, даже если он действовал максимально добросовестно, остается уязвимым. Его могут лишить квартиры, средств, а в судебной практике до сих пор нет четкого критерия, что считать надлежащим поведением покупателя. По ее мнению, это нужно менять. Мищенко подчеркнула, что пора перестать делать вид, что «все обманутые — жертвы», ведь иногда жертва — это покупатель, который просто купил жилье, и именно его права надо защитить.

Она заявила, что если покупатель купил квартиру по рыночной стоимости, убедился, что у продавца жилплощадь не является единственным жильем, тщательно проверил все справки, удостоверился в наличии альтернативной сделки, зафиксировал на видео согласие продавца и получил письменную расписку, суд должен вставать на его сторону в случае спора.

Квартира должна передаваться покупателю, а если продавец отказывается выселяться, выселять его необходимо через приставов. Пенсионер может быть передан под опеку государства и обеспечен временным проживанием, а трудоспособного человека можно обеспечить буферным жильем, но без права возврата квартиры, уверена эксперт.

Для минимизации мошенничества продавцы, особенно пенсионеры и владельцы единственного жилья, должны проходить обязательное информирование в МФЦ. Там они смогут ознакомиться с мошенническими схемами, пройти анкетирование и получить справку о рисках, рекомендует собеседница «Известий».