В России обсуждается новый законопроект, предлагающий запретить строительство многоэтажных домов в населенных пунктах с дефицитом транспортной, жилищно-коммунальной и социальной инфраструктуры выше 50%. Ограничение планируется ввести до 2030 года. Закон вызвал широкий резонанс среди представителей отрасли: эксперты оценивают его социально-экономические последствия и влияние на рынок жилья. Подробности — в материале «Известий».

Возможен ли дефицит жилья и рост цен из-за запрета

В России может вступить в силу запрет на возведение многоэтажных домов в населенных пунктах с инфраструктурным дефицитом свыше 50%. Соответствующий законопроект депутатов Госдумы РФ предполагает внесение изменений в Градостроительный кодекс. Согласно предлагаемому нововведению, разрешения на строительство многоэтажных жилых комплексов не будут выдавать в населенных пунктах, где недостаточно развит транспорт, жилищно-коммунальная и социальная инфраструктура, если ее дефицит превышает установленный порог. Предполагается, что решение о выдаче разрешения будет принимать региональный исполнительный орган после обязательной оценки состояния инфраструктуры, проводимой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

«Известия» направили запрос в аппарат вице-премьера Марата Хуснуллина, в Минстрой РФ, в «Дом.РФ» с просьбой дать заключения на законодательную новеллу.

Член Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев указывает на срочную необходимость этой законодательной инициативы, однако признает, что проблему необходимо решать во всей ее полноте.

— Локальное решение о запрете строительства в таких городах может рассматриваться как экстренная мера для решения уже сложившихся проблем, но системно эта задача должна решаться восстановлением практики осмысленного управления пространственным развитием, начиная от СТП региона, генерального плана, проекта планировки территории, которые должны включать в себя ТЭО и график реализации, как это было ранее, тогда подобные ситуации будут исключены в принципе, — указывает он.

Эксперт отмечает, что и коммунальные аварии прошлой зимы в значительной степени обусловлены практикой локальных решений без увязки со сложными макросистемами в сфере энергетики, транспорта и прочего.

Руководитель комиссии в сфере жилищной политики ОС при Минстрое России, президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева отмечает необходимость учитывать региональные нормативы и механизм взаимодействия застройщиков с городом:

— Потребность в социальной инфраструктуре определяется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, которыми устанавливаются как минимально необходимый уровень обеспеченности населения такими объектами, так и максимально допустимый уровень их территориальной (временной) доступности, — комментирует эксперт.

По ее мнению, сам по себе запрет на жилищное строительство вряд ли простимулирует решение проблемы накопленного дефицита инфраструктуры. В этом случае иного источника для ликвидации дефицита, кроме бюджета, не будет. Более того, будет увеличиваться дефицит жилья, а значит расти — и цены на него, сказал она.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, кроме ожидаемого роста цен, видит и еще одну возможную проблему.

— Люди могут начать покидать регионы с ограниченным строительством и высокими ценами в поисках более доступного жилья в других регионах, что может привести к уменьшению рабочей силы в регионе. Также запрет на строительство многоэтажек может привести к тому, что существующие жилые комплексы попросту будут перегружены, — указывает он.Альтернатива локальным запретам

Заведующий кафедрой «Архитектура жилых зданий» Московского архитектурного института Александр Цыбайкин отмечает, что вопрос о социально-экономических последствиях — своевременный, так как запрет на строительство многоэтажных домов не заставит застройщиков применять дома средней этажности, но только еще раз разрешит строительство высотных жилых домов.

— Больший процент общественности не различает «многоэтажные» дома от «высотных», — говорит он. — Для большинства жителей всё, что высокое, — означает «многоэтажное», и их согласие с запретом, еще больше развяжет руки желающим построить высотный дом, усугубив дисбаланс социально-экономических показателей.

Заведующий кафедрой «Градостроительство» НИУ МГСУ Нина Данилина, рассказывает о существующих методах и двойственной природе последствий запрета.

— Методики измерения и оценки обеспеченности населения различными видами инфраструктуры уже существуют и утверждены Сводом правил «Градостроительство» и региональными нормативами градостроительного проектирования, — напоминает она.

Эксперт добавляет: показатели обеспеченности рассчитываются исходя из официальной численности населения и обладают большой степенью объективности и достоверности. Задача властей города — отследить данные показатели и принять решения о запрете строительства жилья, не обеспеченного инфраструктурой.

Риски заморозки строительства и роста стоимости жилья

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик сомневается в жизнеспособности инициативы и отмечает, что государство свои обязанности по созданию социальной и инженерной инфраструктуры перекладывает на застройщиков. А без них эта инфраструктура не будет создана, считает он.

Гендиректор группы «Родина» Андрей Сафронюк обращает внимание на баланс между пользой и рисками.

— Вопрос реализации механизма, связанного с запретом строительства многоэтажных домов в регионах с дефицитом инфраструктуры, неоднозначен. С одной стороны, предлагаемый законопроект может повысить уровень жизни и улучшить качество городской среды, поскольку позволит синхронизировать развитие инфраструктуры и жилищного строительства. Он также позволит ограничить стихийную стройку, — отмечает собеседник «Известий».Представитель «ФСК Регион» напоминает, что в регионах, где у застройщика в силу низких цен на жилье не возникает возможности реализации полного объема инфраструктуры, часть нагрузки берет на себя государство. Это, по его словам, реализуется путем выпуска местных нормативных актов или оформлением повсеместно используемой формы — договора о комплексном развитии территорий (КРТ), где и за застройщиком, и за регионом фиксируются обязательства, в том числе по строительству инфраструктуры.

В свете этого сенатор, эксперт АСИ Ольга Епифанова отмечает то, что на самом деле зачастую у регионов всё же не хватает средств на должное развитие необходимой инфраструктуры. Именно поэтому законопроект имеет право на жизнь, считает она.

— Позитивный сценарий возможен при синхронном запуске инфраструктурных инвестпрограмм: если запрет на многоэтажки будет сопровождаться целевым финансированием соцобъектов и инженерных сетей, а также публичным мониторингом исполнения. Иначе к 2030 году мы получим не улучшенные города, а «замороженные» территории, где спрос на жилье уехал вместе с покупателями и инвесторами, — говорит управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.

Социальная нагрузка и потенциал малоэтажного строительства

Управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо делится взглядом на влияние законопроекта на качество городской среды.

— Социальная нагрузка на культурные объекты и парки измеряется через опросы руководителей детских садов и школ, которые сообщают о свободных местах и очередях. Эти данные могут проверять социальные службы, органы опеки и префектуры. Необходимо учитывать нагрузку на инженерные системы жилых домов, особенно при строительстве многоэтажек.По его мнению, важно обеспечить достаточное водоснабжение, электроэнергию и отопление, а котельные должны соответствовать требованиям. Транспортную нагрузку оценить сложнее, она меняется в зависимости от времени суток. Запрет на многоэтажное строительство в районах с недостаточно развитой инфраструктурой может принести положительные социально-экономические результаты, уверен он.

Эксперты Urban Awards выделяют ключевые недостатки законопроекта. Во-первых, ни в тексте законопроекта, ни в пояснительной записке к нему не прописан набор критериев: речь идет только о «соответствии потребностям населения». Во-вторых, норма в 50% дефицита выбрана совершенно произвольно, и непонятно, как она будет вычисляться: по каждому типу инфраструктуры в отдельности или по всей их совокупности. Если по отдельности, означает ли это, что недобор по какому-то одному пункту достаточен, чтобы игнорировать все прочие параметры, если по ним соблюден норматив?

— В-третьих, удивляет взятый масштаб — населенный пункт, — отмечают в Urban Awards. — Если это село или поселок, то он вполне приемлем, но если речь идет о сколько-нибудь значительном городе, то он теряет всякий смысл. В одних локациях (центр, старые спальные районы) ситуация со школами и детскими садами может быть вполне благополучной, но на окраинах таких объектов традиционно не хватает. Означает ли это, что нужно остановить в городе всю строительную индустрию? — задают вопрос эксперты.