В России обсуждается новый законопроект, предлагающий запретить строительство многоэтажных домов в населенных пунктах с дефицитом транспортной, жилищно-коммунальной и социальной инфраструктуры выше 50%. Ограничение планируется ввести до 2030 года. Закон вызвал широкий резонанс среди представителей отрасли: эксперты оценивают его социально-экономические последствия и влияние на рынок жилья. Подробности - в материале "Известий".

Возможен ли дефицит жилья и рост цен из-за запрета

В России может вступить в силу запрет на возведение многоэтажных домов в населенных пунктах с инфраструктурным дефицитом свыше 50%. Соответствующий законопроект депутатов Госдумы РФ предполагает внесение изменений в Градостроительный кодекс. Согласно предлагаемому нововведению, разрешения на строительство многоэтажных жилых комплексов не будут выдавать в населенных пунктах, где недостаточно развит транспорт, жилищно-коммунальная и социальная инфраструктура, если ее дефицит превышает установленный порог. Предполагается, что решение о выдаче разрешения будет принимать региональный исполнительный орган после обязательной оценки состояния инфраструктуры, проводимой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти.

"Известия" направили запрос в аппарат вице-премьера Марата Хуснуллина, в Минстрой РФ, в "Дом.РФ" с просьбой дать заключения на законодательную новеллу.

Член Общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев указывает на срочную необходимость этой законодательной инициативы, однако признает, что проблему необходимо решать во всей ее полноте.

- Локальное решение о запрете строительства в таких городах может рассматриваться как экстренная мера для решения уже сложившихся проблем, но системно эта задача должна решаться восстановлением практики осмысленного управления пространственным развитием, начиная от СТП региона, генерального плана, проекта планировки территории, которые должны включать в себя ТЭО и график реализации, как это было ранее, тогда подобные ситуации будут исключены в принципе, - указывает он.

Эксперт отмечает, что и коммунальные аварии прошлой зимы в значительной степени обусловлены практикой локальных решений без увязки со сложными макросистемами в сфере энергетики, транспорта и прочего.

Руководитель комиссии в сфере жилищной политики ОС при Минстрое России, президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева отмечает необходимость учитывать региональные нормативы и механизм взаимодействия застройщиков с городом:

- Потребность в социальной инфраструктуре определяется региональными и местными нормативами градостроительного проектирования, которыми устанавливаются как минимально необходимый уровень обеспеченности населения такими объектами, так и максимально допустимый уровень их территориальной (временной) доступности, - комментирует эксперт.

По ее мнению, сам по себе запрет на жилищное строительство вряд ли простимулирует решение проблемы накопленного дефицита инфраструктуры. В этом случае иного источника для ликвидации дефицита, кроме бюджета, не будет. Более того, будет увеличиваться дефицит жилья, а значит расти - и цены на него, сказал она.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков, кроме ожидаемого роста цен, видит и еще одну возможную проблему.

- Люди могут начать покидать регионы с ограниченным строительством и высокими ценами в поисках более доступного жилья в других регионах, что может привести к уменьшению рабочей силы в регионе. Также запрет на строительство многоэтажек может привести к тому, что существующие жилые комплексы попросту будут перегружены, - указывает он.Альтернатива локальным запретам

Заведующий кафедрой "Архитектура жилых зданий" Московского архитектурного института Александр Цыбайкин отмечает, что вопрос о социально-экономических последствиях - своевременный, так как запрет на строительство многоэтажных домов не заставит застройщиков применять дома средней этажности, но только еще раз разрешит строительство высотных жилых домов.

- Больший процент общественности не различает "многоэтажные" дома от "высотных", - говорит он. - Для большинства жителей всё, что высокое, - означает "многоэтажное", и их согласие с запретом, еще больше развяжет руки желающим построить высотный дом, усугубив дисбаланс социально-экономических показателей.

Заведующий кафедрой "Градостроительство" НИУ МГСУ Нина Данилина, рассказывает о существующих методах и двойственной природе последствий запрета.

- Методики измерения и оценки обеспеченности населения различными видами инфраструктуры уже существуют и утверждены Сводом правил "Градостроительство" и региональными нормативами градостроительного проектирования, - напоминает она.

Эксперт добавляет: показатели обеспеченности рассчитываются исходя из официальной численности населения и обладают большой степенью объективности и достоверности. Задача властей города - отследить данные показатели и принять решения о запрете строительства жилья, не обеспеченного инфраструктурой.

Риски заморозки строительства и роста стоимости жилья

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик сомневается в жизнеспособности инициативы и отмечает, что государство свои обязанности по созданию социальной и инженерной инфраструктуры перекладывает на застройщиков. А без них эта инфраструктура не будет создана, считает он.

Гендиректор группы "Родина" Андрей Сафронюк обращает внимание на баланс между пользой и рисками.

- Вопрос реализации механизма, связанного с запретом строительства многоэтажных домов в регионах с дефицитом инфраструктуры, неоднозначен. С одной стороны, предлагаемый законопроект может повысить уровень жизни и улучшить качество городской среды, поскольку позволит синхронизировать развитие инфраструктуры и жилищного строительства. Он также позволит ограничить стихийную стройку, - отмечает собеседник "Известий".Представитель "ФСК Регион" напоминает, что в регионах, где у застройщика в силу низких цен на жилье не возникает возможности реализации полного объема инфраструктуры, часть нагрузки берет на себя государство. Это, по его словам, реализуется путем выпуска местных нормативных актов или оформлением повсеместно используемой формы - договора о комплексном развитии территорий (КРТ), где и за застройщиком, и за регионом фиксируются обязательства, в том числе по строительству инфраструктуры.

В свете этого сенатор, эксперт АСИ Ольга Епифанова отмечает то, что на самом деле зачастую у регионов всё же не хватает средств на должное развитие необходимой инфраструктуры. Именно поэтому законопроект имеет право на жизнь, считает она.

- Позитивный сценарий возможен при синхронном запуске инфраструктурных инвестпрограмм: если запрет на многоэтажки будет сопровождаться целевым финансированием соцобъектов и инженерных сетей, а также публичным мониторингом исполнения. Иначе к 2030 году мы получим не улучшенные города, а "замороженные" территории, где спрос на жилье уехал вместе с покупателями и инвесторами, - говорит управляющий партнер Trophy Assets Наталья Круглова.

Социальная нагрузка и потенциал малоэтажного строительства

Управляющий партнер Penny Lane Realty Андрей Садо делится взглядом на влияние законопроекта на качество городской среды.

- Социальная нагрузка на культурные объекты и парки измеряется через опросы руководителей детских садов и школ, которые сообщают о свободных местах и очередях. Эти данные могут проверять социальные службы, органы опеки и префектуры. Необходимо учитывать нагрузку на инженерные системы жилых домов, особенно при строительстве многоэтажек.По его мнению, важно обеспечить достаточное водоснабжение, электроэнергию и отопление, а котельные должны соответствовать требованиям. Транспортную нагрузку оценить сложнее, она меняется в зависимости от времени суток. Запрет на многоэтажное строительство в районах с недостаточно развитой инфраструктурой может принести положительные социально-экономические результаты, уверен он.

Эксперты Urban Awards выделяют ключевые недостатки законопроекта. Во-первых, ни в тексте законопроекта, ни в пояснительной записке к нему не прописан набор критериев: речь идет только о "соответствии потребностям населения". Во-вторых, норма в 50% дефицита выбрана совершенно произвольно, и непонятно, как она будет вычисляться: по каждому типу инфраструктуры в отдельности или по всей их совокупности. Если по отдельности, означает ли это, что недобор по какому-то одному пункту достаточен, чтобы игнорировать все прочие параметры, если по ним соблюден норматив?

- В-третьих, удивляет взятый масштаб - населенный пункт, - отмечают в Urban Awards. - Если это село или поселок, то он вполне приемлем, но если речь идет о сколько-нибудь значительном городе, то он теряет всякий смысл. В одних локациях (центр, старые спальные районы) ситуация со школами и детскими садами может быть вполне благополучной, но на окраинах таких объектов традиционно не хватает. Означает ли это, что нужно остановить в городе всю строительную индустрию? - задают вопрос эксперты.

Черные риелторы активизировали свою деятельность - их целью становится недвижимость россиян, надолго уехавших из страны, рассказал источник "Известий" в правоохранительных органах. У москвички Ольги Хорош мошенники отняли четырехкомнатную квартиру на Ленинградском проспекте, пока сама она жила на Кипре. Они нашли женщину, внешне похожую на собственницу, оформили поддельный паспорт и продали недвижимость за 23 млн рублей. Факт мошенничества и ареста подозреваемых подтвердили в прокуратуре. В состав преступной группы могли входить чиновники различных ведомств - без их участия провести сделку по поддельным документам было бы сложно, сообщил источник "Известий". Он уточнил, что эпизод в квартирой Ольги Хорош может быть не единственным, не исключено, что в деле появятся новые пострадавшие.

Хорошая квартира

Прекрасный вид на Ленинградский проспект, пятиметровые потолки, итальянская мебель и ковры - так выглядит квартира Ольги Хорош, которой она лишилась из-за действий черных риелторов, пока находилась за границей. В 2019 году после смерти супруга женщина переехала жить на Кипр, но продавать московскую квартиру не собиралась. С собой взяла только некоторые вещи и документы, подтверждающие право собственности.

- Прошлой осенью мне стали звонить неизвестные люди и просить показать квартиру, которую я якобы продаю. Я очень удивилась и сказала: забудьте об этом. Но мне прислали фото квартиры и сказали, что я даже уже взяла задаток. Позже прислали первую страницу якобы моего паспорта, а там - не мое фото и не моя подпись, - рассказала "Известиям" Ольга Хорош.

Двойником женщины, согласно материалам следствия, оказалась некая Марина Демина, рассказал источник "Известий". Правоохранительные органы считают, что к участию в махинации ее привлекли риелтор Инга Сюсина и ранее судимый Александр Алексеев. Последнего следствие подозревает в руководстве бандой. Они присмотрели перспективную квартиру в элитном районе столицы и решили ее захватить, подтвердили в прокуратуре.

Злоумышленники нашли женщину, похожую на собственницу, изготовили поддельный паспорт. После чего заключили договор купли-продажи и подали его для государственной регистрации, сообщила "Известиям" начальник отдела по взаимодействию со СМИ прокуратуры города Москвы Людмила Нефедова.

Новая хозяйка квартиры Инесса Егоркина из Ставрополя рассказала "Известиям", что вместе с сыном увидела квартиру на "Авито" и по приглашению риелтора Инги Сюсиной пришла на просмотр. Там была и Марина Дюмина под видом Ольги Хорош.

- Квартира нам сразу понравилась, до этого мы посмотрели много вариантов. К тому же нам предложили большую скидку - готовы были отдать за 23 млн вместо 27 млн рублей. Для такой квартиры это хорошая цена, - вспоминает Инесса Егоркина.

Новых покупателей не смутил даже тот факт, что квартира оказалась с обременением - мошенники успели заложить ее под кредит в 15 млн рублей. Марину Демину предварительно "трудоустроили" в фиктивную фирму на должность заместителя директора с годовым доходом в 6 млн рублей. Ни фиктивный паспорт, ни другие документы не вызвали подозрения у сотрудников банка, сообщил источник подробности дела.

Покупателям из Ставрополя мошенники предложили погасить этот кредит в счет оплаты квартиры, те согласились. И перечислили банку 15 млн рублей, а остальные 8 млн отдали на руки "собственнику".

- Договор был прописан очень четко и подробно, придраться было не к чему. Деньги мы положили на аккредитив, чтобы собственница могла их забрать только после того, как право на квартиру перейдет к нам, - рассказал "Известиям" Евгений Егоркин, сын Инессы Егоркиной.

Любой ценой

Предотвратить сделку не помогли даже меры безопасности, предпринятые самой хозяйкой квартиры. Перед отъездом за границу она через МФЦ наложила запрет на любые действия с недвижимостью без ее присутствия. Документ с гербовой печатью и подписями есть у нее и сейчас.

- Я понимала, что, когда у тебя в собственности такая квартира, ее надо защищать любой ценой. И вот не защитила, - сокрушается Ольга Хорош.

Буквально через неделю все документы на квартиру были на руках у новых собственников. Но когда они попали в квартиру, то сильно удивились - вещи в ней оказались не тронуты, словно в ней по-прежнему кто-то жил, на стенах висели фотографии.

- Не успели мы войти, как в дверь позвонили - заглянула соседка и протянула телефон, по которому звонила Ольга Хорош. Настоящая, - рассказал Евгений.

Осознав, что их обманули, Егоркины обратились в полицию. Правоохранители задержали Марину Демину, Ингу Сюсину и Александра Алексеева. У "Известий" есть копия переписки в мессенджере, где они обсуждают подробности махинации.

Отсутствие претензий к поддельным документам со стороны сразу нескольких ведомств - полиции, Росреестра, службы безопасности банка, выдавшего кредит, и, наконец, МФЦ - не может быть случайным, полагает следствие. В МФЦ документы у мошенников принял "свой" человек, перед задержанием банды он выехал из страны, но недавно вернулся и дал показания, сообщил источник.

Возбуждено уголовное дело по факту мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Им занимается следственный комитет.

Сюсина и Алексеев сейчас под домашним арестом, Демина - под подпиской о невыезде. Корреспондент "Известий" дозвонился Марина Деминой, но она заявила, что находится "на работе и интервью не дает".

Ольга Хорош обратилась в суд, чтобы восстановить свои права на недвижимость. Она добавила, что из квартиры в ее отсутствие пропали деньги, украшения, картины, иконы и антикварная посуда на сумму, равную или даже превышающую стоимость квартиры.

Игра в двойника

Столь наглая махинация вряд ли могла быть реализована без коррупционной составляющей, полагает председатель совета организации "Комитет по противодействию коррупции и содействию общественной безопасности" Марина Галюченко. Нельзя утверждать, что сотрудники государственных структур были с мошенниками в сговоре, но их могли подкупить, чтобы те закрыли глаза на некоторые моменты.

К таким дерзким преступлениям чаще всего долго готовятся, указала общественница. Обычно информацию о потенциальной жертве мошенникам предоставляют недобросовестные сотрудники управляющей компании или участковые инспекторы - именно они имеют доступ к данным о владельцах недвижимости, могут быть в курсе их отсутствия в стране и т.д.

Риск стать жертвой мошенничества есть прежде всего у тех, кто живет за границей (как это произошло с Ольгой Хорош) или владеет недвижимостью в другом городе и не проверяет ее длительное время.

Получив наводку, мошенники проверяют информацию, а затем ищут выход на сотрудника МФЦ, чтобы сделать паспорт на двойника, пояснила эксперт.

- Не всегда работник МФЦ оказывается "прикормленным", его могут ввести в заблуждение. Порой двойника сложно отличить от настоящего владельца паспорта - людей специально гримируют, чтобы усилить сходство, - рассказала Марина Галюченко.

В паспортном столе в идеале должны быть специальные камеры, которые могут определять личность по некоему набору факторов или, к примеру, сетчатке глаза. Отсутствие такого умного механизма - одна из недоработок системы. Обычный человек не всегда может визуально определить подлинность личности, обратила внимание собеседница "Известий".

Собственник квартиры, которая была продана помимо его воли, вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ, рассказала "Известиям" член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова. Если факт мошенничества будет доказан, недвижимость ему вернут. А вот человеку, который в результате этой сделки приобрел квартиру, придется доказывать, что он не состоял в сговоре с преступниками, а является добросовестным приобретателем.

- Если суд признает его таковым, он будет вправе подать иск о возмещении убытков. Иск подается к лицу, по чьей вине проблемное жилье оказалось во владении приобретателя, - сказала юрист.

То есть речь идет о гражданском иске к мошенникам. Кроме того, с 1 января 2020 года действуют изменения в закон "О государственной регистрации недвижимости", которые дают добросовестному приобретателю право на получение компенсации от государства в случае, когда собственник истребует это помещение в судебном порядке.

Квартиру выдаст сберкасса

В Москве выставлена на продажу квартира, формально принадлежащая королеве Елизавете II. Об этом сообщает сетевое издание "7дней.ru" со ссылкой на источник в крупном столичном агентстве недвижимости. Объект общей площадью 250 квадратных метров расположен в жилом доме в 1-м Обыденском переулке, неподалеку от храма Христа Спасителя. Цена предложения не раскрывается.